房?jī)r(jià)一步步攀升到底誰(shuí)是主謀
2012/7/17 15:07:13
進(jìn)入新千年后，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲成就富豪榜上多位地產(chǎn)富豪之余，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態(tài)，電視劇《蝸居》、《裸婚》的熱播不過(guò)其中一粟。
是誰(shuí)在推高中國(guó)房?jī)r(jià)？官員往往歸咎于貪婪的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又說(shuō)是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無(wú)恥的投資客——于是，幾乎每個(gè)房?jī)r(jià)上漲故事中，不乏一個(gè)拿著破皮箱全款付清的外地口音形象閃現(xiàn)：這一形象一方面無(wú)可考證，另一方面亦無(wú)道德上的優(yōu)勢(shì)，換而言之，既方便上層推諉，也方便下層怨恨。
于是乎，“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控走了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，“限購(gòu)”、“限貸”之下，祭出“戶(hù)口”之類(lèi)手段，也見(jiàn)怪不怪了。以往數(shù)次中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控，往往注重從供給端發(fā)力，而本次調(diào)控則從需求和供給兩端發(fā)力，強(qiáng)制降溫。饒是如此，房?jī)r(jià)仍居高位。
房地產(chǎn)調(diào)控為何吃力不討好？簡(jiǎn)而言之，這一政策的利益同盟過(guò)少，而對(duì)立面太多。其討好的對(duì)象來(lái)自希望購(gòu)房的人群，但這一群體人數(shù)并不占大多數(shù)，且心理預(yù)期陰晴不定；與此同時(shí)，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)甚至持有房產(chǎn)的人都因這場(chǎng)調(diào)控不同程度受損。受損方從以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，往往會(huì)以“以時(shí)間換空間”的策略應(yīng)對(duì)，這也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不時(shí)放松的現(xiàn)狀寫(xiě)照，至于房地產(chǎn)商，也往往寧愿惜售也不肯大幅降價(jià)，甚至繼續(xù)高價(jià)拿地。
這是一場(chǎng)從開(kāi)始就注定無(wú)果而終的戰(zhàn)役，無(wú)論目的還是手段。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為資源永遠(yuǎn)都是稀缺的，如何分配將成為關(guān)鍵，這決定了長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)價(jià)格最終是由需求決定，自發(fā)交換往往是最優(yōu)效率的一種方式，短期的人為干擾只是擾動(dòng)，管制需求更是緣木求魚(yú)。
為什么看似如此之高的房?jī)r(jià)收入比，卻沒(méi)有如預(yù)言家所言走向崩盤(pán)？筆者認(rèn)為，這一方面源自收入統(tǒng)計(jì)的缺失，譬如兼職收入以及灰色收入并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在案，另一方面則是各種隱性福利分房政策的存在扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，譬如各地開(kāi)花的公務(wù)員小區(qū)。
平心而論，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，是一連串因素的結(jié)果，與城市化、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等等因素都息息相關(guān)。也正因此，無(wú)論從什么水準(zhǔn)衡量，中國(guó)房?jī)r(jià)目前確實(shí)過(guò)高，但并非高得完全沒(méi)有道理，頻頻出現(xiàn)高價(jià)地王及天價(jià)樓盤(pán)的消息揭示了“樓市泡沫”的另一面：存在即合理，這看似不合理的價(jià)格背后，有其一定合理性的存在根基。
在房?jī)r(jià)只漲不跌甚至越調(diào)越漲的預(yù)期之下，買(mǎi)房成為過(guò)去十年的最好投資，而“拆”字更是走紅大江南北。換而言之，高房?jī)r(jià)不僅是分配機(jī)制不合理的直接產(chǎn)物，更是中國(guó)貧富不均的生動(dòng)寫(xiě)照。在這場(chǎng)財(cái)富盛宴中，接近權(quán)力與資本一方，往往可以先知先覺(jué)地鞏固自身先發(fā)優(yōu)勢(shì)，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油；而一般民眾，最多不過(guò)是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房?jī)r(jià)上漲順風(fēng)車(chē)，卻同樣要承受因房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)的全面生活成本上漲。
房地產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，具有其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府行為只是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量之一，過(guò)分干預(yù)往往是自咽惡果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，政府的功能應(yīng)該定位明確：第一，防止房地產(chǎn)泡沫對(duì)整體經(jīng)濟(jì)安全的威脅；第二，防止房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)下政策（限購(gòu)與直接打壓），不過(guò)是以過(guò)高的代價(jià)部分達(dá)到第一個(gè)目標(biāo)，對(duì)于第二個(gè)目標(biāo)用處不大：房?jī)r(jià)仍舊在上揚(yáng)、房屋銷(xiāo)售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問(wèn)題。
高房?jī)r(jià)的存在，誠(chéng)然加大中下階層痛苦指數(shù)，也透支了不少年輕人的夢(mèng)想，但高房?jī)r(jià)并非依賴(lài)行政手段就可以打壓，屢次調(diào)控不利反而近乎一種“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”。反觀中國(guó)人固有的“居者有其屋”夢(mèng)想，往往反映在過(guò)早買(mǎi)房以及過(guò)高的自有住房率上，這一方面源自民間對(duì)日益高漲房?jī)r(jià)的集體焦慮，另一方面也折射出產(chǎn)權(quán)稀缺環(huán)境下的無(wú)奈應(yīng)對(duì)。
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